民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從希望逐漸走向絕望的時(shí)候，日本整個(gè)社會(huì)也沒(méi)有出現(xiàn)大的波瀾和動(dòng)蕩

如果說(shuō)泡沫破滅之初，日本國(guó)民在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有回升的希望之中不斷消化地價(jià)下跌的事實(shí)，那么，當(dāng)1991年第2季度后日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入蕭條、國(guó)內(nèi)失業(yè)人數(shù)增加、國(guó)民持有的股票和房屋價(jià)值大大縮水、民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從希望逐漸走向絕望的時(shí)候，日本整個(gè)社會(huì)也沒(méi)有出現(xiàn)大的波瀾和動(dòng)蕩，這其中有著深層次的原因。

首先，日本是一個(gè)法治國(guó)家，也是一個(gè)誠(chéng)信社會(huì)，國(guó)民普遍具有較強(qiáng)的契約意識(shí)。孩子從小就受到家庭和學(xué)校的教育，要遵紀(jì)守法，信守承諾。在日本，進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，賣方會(huì)事先把各種風(fēng)險(xiǎn)及其后果講得非常清楚，如果買(mǎi)方愿意承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，雙方才有可能成交簽約。這樣，買(mǎi)賣雙方對(duì)自身的權(quán)利和風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任等都有充分的了解，而一旦簽約，遵守契約則是理所當(dāng)然的事情。如果成交之后出現(xiàn)問(wèn)題和糾紛，可以訴諸相關(guān)法律，對(duì)各類違約行為進(jìn)行相應(yīng)的處罰。

其次，房?jī)r(jià)下跌對(duì)普通工薪階層和低收入者的影響有限。日本人對(duì)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣、持有和轉(zhuǎn)讓都需要繳納一定的稅，如房地產(chǎn)取得稅、印花稅、固定資產(chǎn)稅、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記稅等。如果將房屋作為財(cái)產(chǎn)留給子女的話，還需要繳納贈(zèng)與稅和繼承稅。購(gòu)房的稅收成本和負(fù)擔(dān)，成為日本人在買(mǎi)房時(shí)需要權(quán)衡的一個(gè)重要因素。所以，日本的普通工薪階層和低收入者一般買(mǎi)不起房，有錢(qián)人也不會(huì)出于投資目的而囤積多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年輕人結(jié)婚時(shí)租房現(xiàn)象也很普遍，而租房者往往是低收入階層，地價(jià)、房?jī)r(jià)下跌也會(huì)推動(dòng)房租下降，使他們可租到更便宜的住房。還有一點(diǎn)需要注意的是，日本在泡沫經(jīng)濟(jì)尚未形成之前，業(yè)已建立起相對(duì)完善的失業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障制度，基本上能夠保證所有人的基本生活，這也有助于抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)和突發(fā)事件，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

泡沫破滅的啟示：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下不存在“土地神話”，房?jī)r(jià)不可能只漲不跌

當(dāng)前，圍繞中國(guó)房?jī)r(jià)的討論十分激烈。毋庸置疑，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，其直接的表象就是大量資金脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起房?jī)r(jià)異常上漲，幅度已經(jīng)明顯超出了經(jīng)濟(jì)的實(shí)際增長(zhǎng)水平，也大大超出了民眾的支付能力。那么，中國(guó)是否會(huì)像日本上世紀(jì)90年代初那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破滅?這是近兩年來(lái)一直被各界關(guān)注和爭(zhēng)議的問(wèn)題。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)城市化水平還不高，土地資源有限，房?jī)r(jià)有自然上漲的壓力;購(gòu)房者以自我資金為主，面向房地產(chǎn)的貸款規(guī)模有限;中國(guó)的外資較多，美國(guó)要求人民幣升值難以得到廣泛支持，所以，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)像日本那樣的泡沫破滅。也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)的現(xiàn)狀與當(dāng)年的日本有著很多相似之處，如：出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)、人民幣升值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型等，中國(guó)可能會(huì)像日本那樣出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，甚至?xí)热毡靖鼑?yán)重。還有一種介于二者之間的觀點(diǎn)。不管何種觀點(diǎn)，從這些觀點(diǎn)的爭(zhēng)論中我們可以看出，泡沫形成和破滅的原因是復(fù)雜多樣的。