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??? 近日，一部以城市住房問(wèn)題為題材的電視劇《蝸居》熱播，折射出公眾對(duì)住房問(wèn)題的關(guān)注度極高。今年以來(lái)，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇相呼應(yīng)的是，內(nèi)地樓市走出了一波凌厲的V型反轉(zhuǎn)走勢(shì)。這令不少去年本想等等房?jī)r(jià)再跌一下才考慮買(mǎi)房的人叫苦不迭。在許多城市，房?jī)r(jià)已不是恢復(fù)性上漲，而是創(chuàng)出了歷史新高。前兩年，上海著名的高價(jià)樓盤(pán)———湯臣一品，曾掛出每平米十多萬(wàn)元的價(jià)格讓人覺(jué)得太不著邊際，今年卻以每平米16萬(wàn)元的價(jià)格賣出讓人瞠目結(jié)舌。那么，是什么原因使得房?jī)r(jià)如此瘋狂？

????回顧一下今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)我們發(fā)現(xiàn)，年初樓市已略顯見(jiàn)底跡象，成交量逐月回暖。當(dāng)時(shí)，不少房企資產(chǎn)負(fù)債率高企，資金鏈緊繃，于是回籠資金傾力促銷成為一些開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。此后，隨著中央政府的經(jīng)濟(jì)刺激措施效果逐漸顯現(xiàn)，人們的預(yù)期開(kāi)始發(fā)生變化，加之銀行房貸優(yōu)惠利率和首套房低首付政策的出臺(tái)，使得相當(dāng)一批自住消費(fèi)型購(gòu)買(mǎi)力被釋放出來(lái)。當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)日趨明朗以及樓市反轉(zhuǎn)之勢(shì)確立時(shí)，數(shù)量可觀的投資與投機(jī)性資金大量涌入，快速推高了很多城市的房?jī)r(jià)水平，而這種市況又反過(guò)來(lái)刺激了部分民眾的恐慌性購(gòu)買(mǎi)心理。

????從投資的角度考量，房產(chǎn)投資的收益率和波動(dòng)性較之股市更為確定。更為重要的一點(diǎn)是，房產(chǎn)投資是目前我國(guó)唯一可以利用財(cái)務(wù)杠桿放大收益的投資品種。近日，中央電視臺(tái)早間新聞報(bào)道，南寧市新推出一樓盤(pán)，在排號(hào)買(mǎi)房的人當(dāng)中前十位均非本地戶籍人口，據(jù)此推測(cè)或有可能這些人中多為投資性購(gòu)買(mǎi)。

????從需求角度看，城市化和工業(yè)化加速階段的剛性需求，貨幣超發(fā)所導(dǎo)致的通貨膨脹恐慌逼著房屋部分脫離消費(fèi)屬性，而淪為和黃金一樣的天然保值品，黃金沒(méi)有多少使用價(jià)值，而中國(guó)房?jī)r(jià)也可以不必看租金回報(bào)率。于是形成了這樣一道奇特景觀，不管土地供應(yīng)是多是少、不管囤積土地和商品房庫(kù)存是升是降，房?jī)r(jià)就是一個(gè)勁地往上躥。這顯然不是供需關(guān)系能夠解釋的，唯一的理由就是人們預(yù)期將來(lái)貨幣會(huì)貶值，不如趕緊買(mǎi)些房地產(chǎn)之類的硬通貨。反過(guò)來(lái)說(shuō)，這不只反映房?jī)r(jià)上漲，更反映出人們對(duì)貨幣貶值的預(yù)期，房子成了硬通貨了。

????從房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在邏輯看，房?jī)r(jià)大幅下跌對(duì)金融系統(tǒng)來(lái)說(shuō)幾乎是災(zāi)難性的。因此，就政策層面而言，房?jī)r(jià)只能上漲或至少是不跌，地方政府作為利益攸關(guān)的一方，鞏固了這一可能。

????然而，城市居民居住成本的持續(xù)攀升有可能從根本上對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)產(chǎn)生一種擠出效應(yīng)，進(jìn)而影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。就民計(jì)民生的角度而言，房?jī)r(jià)的上漲也會(huì)增加社會(huì)公眾的“痛苦指數(shù)”。因此，站在中央政府的角度來(lái)看，平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提高城市居民保障性住房的覆蓋率，將是宏觀政策制定的應(yīng)有選項(xiàng)。但在政策的具體操作層面上也面臨諸多兩難選擇：一味收緊房貸(或有區(qū)別的收緊)雖可部分抑制投資性購(gòu)買(mǎi)力，但也會(huì)減弱市場(chǎng)需求；在流通環(huán)節(jié)增加稅負(fù)提高交易成本，或可打壓投機(jī)性購(gòu)房，但也有可能在供需失衡的市況下間接推高二手房?jī)r(jià)(賣家的成本轉(zhuǎn)移)；大規(guī)模劃撥保障性住房用地，可以降低城市居民平均居住成本但不符合地方政府的利益盤(pán)算；最有可能對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)格局產(chǎn)生根本性改變的政策———物業(yè)稅，則因?qū)嵤╇y度頗大而被遙遙無(wú)期地束之高閣……由此看來(lái)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)已走出全球金融危機(jī)陰影的前提下，可以期待的結(jié)果可能是，房?jī)r(jià)不要漲得過(guò)快。