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??? 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，民生保障需要溫和的房?jī)r(jià)。這對(duì)矛盾造就了樓市怪象：越調(diào)控漲得越起勁，漲得越起勁人們就越急著買。調(diào)控的反向作用疊加羊群現(xiàn)象的結(jié)果，是政府、百姓、開發(fā)商都不滿意。政府和百姓不滿意，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)綁架民生；開發(fā)商不滿意，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)綁架未來：今年發(fā)了明年怎么辦？市場(chǎng)不僅看你掙了多少錢，更要看你掙錢能持續(xù)多久，這叫做看趨勢(shì)。盡是一錘子買賣，難免心里不踏實(shí)。?

????一個(gè)支柱性市場(chǎng)如果各方均不滿意，那就是病態(tài)市場(chǎng)。這是政府必須面對(duì)和解決的問題。今年的北京兩會(huì)，從代表到政府官員，一起給病態(tài)的樓市會(huì)診，而且終于開出了一張好方子。海淀代表團(tuán)6位代表就房?jī)r(jià)問題約見副市長(zhǎng)陳剛，得到了明確表態(tài)：政府將堅(jiān)決抵制房?jī)r(jià)過快上漲；今年的100萬平米公租房大部分面向中等收入家庭。?

????之所以說這個(gè)方子好，是因?yàn)閮牲c(diǎn)：一是政府對(duì)房?jī)r(jià)的綁架趨勢(shì)明確說“不”，厘清了人們長(zhǎng)期以來的猶疑：政府會(huì)不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性而縮手縮腳，不敢動(dòng)真格的。二是找到了怎么動(dòng)真格的路徑：既重行政性手段，也按市場(chǎng)規(guī)律辦。從2004年至今，每次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控都效果不彰。原因何在？除了剛性需求的增加，關(guān)鍵一點(diǎn)是，只注重了在消費(fèi)鏈尾端下功夫，希望通過減免首付優(yōu)惠、提高購買二套房門檻等手段抑制房?jī)r(jià)。盡管這些手段行之有效，但效果總是短期的。一旦潛在購房者與開發(fā)商之間的“拔河”因?yàn)槟硞€(gè)因素終止——比如市場(chǎng)上流動(dòng)性的增加——購房者就一敗涂地。于是，房?jī)r(jià)總是呈現(xiàn)大起大落的走勢(shì)。?

????樓市需要長(zhǎng)期調(diào)控而不是短期的運(yùn)動(dòng)式手段才不會(huì)大起大落，才能健康起來。要做到這一點(diǎn)，就需要在調(diào)控中引入市場(chǎng)手段：增加供給。無論多么嚴(yán)厲的政策手段，如果只在樓市消費(fèi)尾端發(fā)力而不能在前端積極引導(dǎo)，一會(huì)因?yàn)椤拔镆韵橘F”的價(jià)值規(guī)律而造成房?jī)r(jià)上漲的反政策效果，二會(huì)在被壓抑的需求一旦爆發(fā)時(shí)進(jìn)一步推波助瀾。“量在價(jià)之先”，北京的100萬平米公租房建設(shè)，既保證了剛需所必須的量，也限制了房?jī)r(jià)一朝反彈時(shí)的空間。?

????更關(guān)鍵的是，由于100萬平米公租房的供應(yīng)對(duì)象多數(shù)是中等收入家庭，這實(shí)際上擴(kuò)大了保障房邊界。從政策效應(yīng)上說，保障房邊界的擴(kuò)大就是民生邊界的擴(kuò)大，是政府服務(wù)性功能的擴(kuò)大；從技術(shù)上說，保障房邊界的擴(kuò)大，就是房?jī)r(jià)飆升空間的被縮小。?

????一個(gè)與以往不同的前景輪廓正在清晰起來：如果進(jìn)展順利，過去是各方均不滿意的市場(chǎng)格局，而今后則有可能變得各方都滿意。但是，經(jīng)驗(yàn)告訴人們，立意好的政策并不確保結(jié)局的理想。如果配套政策跟不上，諸如中等收入家庭的界定、公租房分配規(guī)則的制定、公租房建設(shè)的質(zhì)量檢驗(yàn)等環(huán)節(jié)，就可能被尋租侵犯。?

????所以，在公租房介入樓市調(diào)控之時(shí)，還應(yīng)配套相關(guān)政策。否則，樓市由多方受損改善為多方受益仍將遠(yuǎn)不可攀。