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NO.6

《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

●主要內(nèi)容：最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》于2009年10月1日起施行，該《解釋》涉及了建筑物區(qū)分所有權案件審判實踐中的熱點難點問題，包括業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、車位和車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理等。

該《解釋》第一條規(guī)定，依法登記取得或者根據(jù)《物權法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為《物權法》第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為《物權法》第六章所稱的業(yè)主。

該《解釋》第五條規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合《物權法》有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定，并進一步規(guī)定配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

該《解釋》還規(guī)定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為《物權法》規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”;業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關系的業(yè)主有權請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。

●維權亮點：建筑物區(qū)分所有權關系廣大人民群眾切身利益，普通消費者在受到侵權的時候往往是處于絕對弱勢地位，該《解釋》規(guī)范了審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件的程序，為多方面解決糾紛提供了選擇和契機。該《解釋》從民生概念出發(fā)，充分保護了業(yè)主權利，通過司法解釋的形式統(tǒng)一裁判尺度，維護了法律的權威，增強了《物權法》的可操作性。

NO.7

《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

●主要內(nèi)容：最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》于2009年10月1日起施行，涉及物業(yè)服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務合同的解除及相應糾紛的處理等。

該《解釋》規(guī)定，物業(yè)維修資金使用應向業(yè)主公開;物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主有權予以拒絕;業(yè)主有權請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用;業(yè)主共有部分的使用和收益情況，應當向業(yè)主公開。

●維 權亮點：目前，物業(yè)服務領域存在諸多問題，如物業(yè)服務企業(yè)服務質量欠佳、不合理收費以及一些業(yè)主惡意欠費等，這些都是引發(fā)物業(yè)服務糾紛的根源。該《解釋》進一步細化了 《物權法》關于物業(yè)服務的規(guī)定，增強了《物權法》的可操作性，對于解決物業(yè)管理中的糾紛，化解物業(yè)管理中的矛盾，規(guī)范物業(yè)管理主要涉及的業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)雙方行為都有重要的指導意義。