在傳統(tǒng)的“金九銀十”來臨之前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)亂了陣腳。隨著商品住宅成交量的反彈，價格信號變得混亂不堪，上漲和下跌的消息犬牙交錯。同時，政策面亦聲音不斷，官方和民間都認(rèn)為政策依然緊咬不放，但至于接下來政策是維穩(wěn)還是加碼，業(yè)界無法達(dá)成一致意見。
從市場面觀察，8月中旬開始，多數(shù)城市的樓市成交量的確是在增大的，摩根士丹利發(fā)布的中國房地產(chǎn)交易報告中指出，8月第四周房地產(chǎn)交易量持續(xù)上升，而房價并沒有明顯下降，二線城市的交易量自今年5月以來首次超過了兩年內(nèi)的歷史平均水平，一線城市的銷售量也在過去幾周內(nèi)穩(wěn)步上升。有統(tǒng)計顯示，上海8月全月成交量達(dá)60萬平方米左右，較5-7月的月均水平顯著增長。
至于成交價格，則總體保持平穩(wěn)，有城市上漲，有城市下跌，波動幅度皆不大。成交量和價格之間存在密切關(guān)系，一般而言，價格變化滯后于成交量。近段時間成交量反彈的原因有三：一是供應(yīng)量增加，很多開發(fā)商憋著一股勁打算在金九銀十推盤；二是自住需求持續(xù)入市，少數(shù)投資投機需求也有點蠢蠢欲動；三是樓盤促銷數(shù)量增加。
在目前買賣雙方依然處于膠著的形勢下，開發(fā)商想要獲得比較好的銷售業(yè)績，必須要有一定的價格優(yōu)惠，否則將有滯銷風(fēng)險。問題的關(guān)鍵是，降價多少才能引發(fā)比較好的銷售。值得關(guān)注的是，6-7月少數(shù)大開發(fā)商搶先進行促銷，結(jié)果很多項目出現(xiàn)熱銷，也就探明了購房人的心理價位，于是近期新推房源時，折扣有所減少。價格正是在買賣雙方相互試探的過程中形成動態(tài)均衡。
關(guān)于調(diào)控政策，前段時間，中央決策層和相關(guān)部委均接連表態(tài)調(diào)控不放松。這兩天又有幾個聲音：一是有記者從住建部獲悉，近期再次出臺更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的可能性不大，下一步的工作重點是對新“國十條”政策的嚴(yán)格落實執(zhí)行和細(xì)化；二是國家發(fā)改委專家表示，調(diào)控基本上達(dá)到預(yù)期目的，突出的標(biāo)志就是房價快速上漲的趨勢得到了遏制，現(xiàn)在不適合出臺新的調(diào)控政策，需要進一步完善此前的調(diào)控措施；三是中國銀監(jiān)會官員表示，銀監(jiān)會將嚴(yán)格執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策，堅決遏制投機、投資需求，在控制風(fēng)險的前提下支持保障性住房建設(shè)。
商品房成交量反彈，房價穩(wěn)定中暗流涌動，面對這一市場形態(tài)，政策可謂“前怕狼，后怕虎”，于是只能暫且通過頻頻喊話保持高壓態(tài)勢。實際上，接下來政策的動向主要還看房價“臉色”。隨著金九銀十的到來，開發(fā)商對于房價的態(tài)度將明顯分化，部分大企業(yè)為了跑量，會繼續(xù)促銷，而少數(shù)更注重利潤率的開發(fā)商可能停止促銷，甚至是小幅漲價。至于潘石屹近日所謂的“房價將下跌至2009年初的水平”，我認(rèn)為純屬意淫。
按當(dāng)前態(tài)勢，九、十月份成交量繼續(xù)反彈，基本已成定局。房價不會明顯上漲，維持振蕩的可能性更大。在這種情況下，正如上述各部委官員所持觀點，政策不會立即加碼，當(dāng)前依然處于房價觀察期和政策維持期。想要購房的朋友，同樣需要觀察房價走勢，接下來二三個月，可以考慮的策略是“追跌殺漲”。因為，房價普漲將招致新政打壓，比如近期頻傳的房產(chǎn)稅；房價下跌則政策不僅不會加碼，反倒可能于明年一季度前后放松。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）
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