根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)多數(shù)出現(xiàn)加速上漲，尤其一線(xiàn)城市再次蒙上房?jī)r(jià)“失控”陰影。結(jié)合近期熱議的“國(guó)五條”，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)與調(diào)控前景更加難以判斷。

可以說(shuō)，近年來(lái)房地產(chǎn)不僅已成為決策者、公眾和學(xué)者心目中的“雷區(qū)”，而且在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的作用和影響更加復(fù)雜。就最吸引眼球的房?jī)r(jià)來(lái)看，實(shí)際上早在1985年，《人民日?qǐng)?bào)》就有過(guò)題為《加強(qiáng)綜合管理，降低商品房?jī)r(jià)》的報(bào)道；1989年《人民日?qǐng)?bào)》一篇《房?jī)r(jià)猛漲百姓望樓興嘆；勢(shì)在必控國(guó)家正擬法規(guī)》，首次體現(xiàn)了公眾期望政府出手“調(diào)控”的愿望。

本世紀(jì)初的房改，打開(kāi)了房?jī)r(jià)上漲的通道。如果說(shuō)2005年以來(lái)的調(diào)控以“房?jī)r(jià)”為對(duì)象，則現(xiàn)實(shí)就已使得這一系列調(diào)控的成效值得商榷。我們認(rèn)為，在從中央到地方都還沒(méi)有徹底跳出GDP崇拜的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控也很難做到“目標(biāo)明確”、“態(tài)度一致”。同時(shí)，由于地產(chǎn)背后牽扯了太多的利益格局，因此所謂調(diào)控，也摻雜了中央與地方、不同部門(mén)之間的權(quán)責(zé)沖突。

在國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響房?jī)r(jià)的因素比其他市場(chǎng)要多得多，在我國(guó)則更甚。例如長(zhǎng)期來(lái)看，核心城市與二、三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)分離，將是必然的，所以調(diào)控“一刀切”肯定不合理。如北京、上海等主要城市，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性并不大，在2008年美國(guó)次貸危機(jī)中，紐約、舊金山等城市核心區(qū)的下跌就非常有限，而即使在地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖的今年，衰落中的底特律也甚至迎來(lái)“1100美元買(mǎi)兩套房”的境地。這都說(shuō)明了房?jī)r(jià)問(wèn)題的復(fù)雜性。

再比如，住房同時(shí)具有必需品和投資品的雙重屬性，基于此應(yīng)該有不同的著眼點(diǎn)。作為必需品，需要的是財(cái)稅支持，以及住房政策性金融保障；對(duì)于投資品，才需要避免過(guò)度炒作的惡果。如果說(shuō)美國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫，是與貨幣泛濫、過(guò)度強(qiáng)調(diào)住房福利相關(guān)，在我國(guó)則與此關(guān)系不大，更大程度上是供求失衡與房?jī)r(jià)形成機(jī)制不健全所共同作用的結(jié)果。而房?jī)r(jià)形成機(jī)制有問(wèn)題，除了由于地方政府通過(guò)土地財(cái)政、交易稅費(fèi)而過(guò)度介入房?jī)r(jià)的影響，也是因?yàn)橐孕姓苤茷槟康牡恼{(diào)控，往往帶來(lái)反向效果。

應(yīng)該講，在目標(biāo)、工具、機(jī)制混亂的情況下，過(guò)多的調(diào)控反而有害，只有逐漸“跳出房?jī)r(jià)談?wù){(diào)控”，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能逐漸走上正軌。其中，完善稅制是必須的，因?yàn)樗鼘⑵鸬椒績(jī)r(jià)“內(nèi)在穩(wěn)定器”的作用，但要更加謹(jǐn)慎地區(qū)別納稅對(duì)象選擇，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“正稅清費(fèi)”，即把規(guī)范和取消非稅性收費(fèi)，作為增稅的前提。

總之，要促使房?jī)r(jià)回歸理性，只能依靠政府跳出利益鏈條、放棄行政干預(yù)、防止供與求調(diào)控效果沖突等，不應(yīng)求快和走極端，否則房?jī)r(jià)只能越調(diào)越高，將來(lái)只能由危機(jī)來(lái)解決問(wèn)題?，F(xiàn)有體制下，這些都難以用“猛藥”解決，只能靠“中藥”慢慢調(diào)理。歷史多次證明這一點(diǎn)，正如1971年美國(guó)尼克松政府的價(jià)格管制，只是把通貨膨脹推遲到1974年爆發(fā)，并持續(xù)8年之久。楊濤（中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室主任）