開春以來，房價“拐點”成為從金融圈到微信朋友圈最為熱議的話題之一。香港樓市跳水，杭州、廣州等城市房價下跌，似乎在釋放著房市“拐點”到來的信號。那么，“拐點”真的近在咫尺，抑或只是虛晃一招？倘若房價大面積下行，經(jīng)濟(jì)面臨何種風(fēng)險？

可以肯定的是，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是時間問題。如何“擠泡沫”，讓房地產(chǎn)市場軟著陸，才是最為要緊的問題。

最近，隨著國內(nèi)一些“鬼城”、“睡城”的出現(xiàn)，一些城市房價開始出現(xiàn)調(diào)整下跌，市場認(rèn)為中國房地產(chǎn)崩盤的概率在上升。因此，人們開始擔(dān)心如果房地產(chǎn)崩盤，市場會發(fā)生什么，民眾與企業(yè)有沒有可應(yīng)對的方式。

其實，要理解這個問題并非容易，因為房地產(chǎn)泡沫大小不同，形成的周期性也不一樣，加上不同的國家經(jīng)濟(jì)的基本條件差異很大，要預(yù)測房地產(chǎn)什么時候崩盤，這種崩盤會導(dǎo)致什么樣的后果，這樣的一般性模式是不存在的。因此，我們只能針對中國現(xiàn)實的情況作點簡單分析。

首先，什么是房地產(chǎn)崩盤？簡單說，比如一個國家房價上漲了十年，價格上漲十倍以上，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個長期的順周期繁榮，并產(chǎn)生巨大的房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)這個泡沫突然由某個因素被擠破而出現(xiàn)整個市場的周期性逆轉(zhuǎn)時，房地產(chǎn)市場就面臨著崩盤的危險。但是，房地產(chǎn)崩盤與股市及貨幣市場發(fā)生的危機(jī)有很大不同，它可能是突發(fā)的，但更多的是一個逐漸的過程。

房地產(chǎn)市場的崩盤首先是整個市場的預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)，讓住房投資者完全退出市場，從而導(dǎo)致住房市場的銷售及價格全面下跌。盡管國內(nèi)媒體一直在誤導(dǎo)，稱國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，主要的原因是剛性需求太大，但實際情況并非如此。

國內(nèi)住房的價格持續(xù)上漲和巨大房地產(chǎn)泡沫形成，最根本的原因就在于國內(nèi)居民一直把住房作為投資的工具。在這種前提下，這個市場的價格很大程度上是由投資者及房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期來決定的。而這種預(yù)期又取決于當(dāng)時的金融市場條件。

如果金融市場條件變化，如人民幣貶值、銀行信貸收緊，住房投資者由房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)為下跌預(yù)期，這時住房投資者或是不再愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場，或是會減持手中持有的以人民幣計價的住房資產(chǎn)。這時，不僅住房的需求突然減少，住房供給也會大量增加。這種雙重壓力必然會導(dǎo)致住房市場的價格水平全面的下移。更嚴(yán)重的是，中國居民的住房債務(wù)風(fēng)險是無限責(zé)任的，這必然會導(dǎo)致投資者趕快脫手手中的住房，住房市場的價格水平更是下降，從而形成住房價格持續(xù)下跌惡性循環(huán)。

其次，房地產(chǎn)市場作為一個被投機(jī)炒作主導(dǎo)的資金密集型的行業(yè)，如果市場預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)或房價崩盤，必然會導(dǎo)致早些時候從海外涌入國內(nèi)的資金流出中國，或不敢再輕易地進(jìn)入中國市場。這種情況會導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)早些時候從海外融資成本迅速上升。對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說這可能是雪上加霜。因為這時企業(yè)的住房銷售與價格全面下降，而且融資成本上升，如果房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高，這些房地產(chǎn)企業(yè)就可能面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險。

受到影響與沖擊最大的是國內(nèi)金融體系及銀行體系。這時，隨著住房資產(chǎn)價格下跌，住房和土地作為抵押品的價值也全面下跌，銀行就可能全面收緊對房地產(chǎn)業(yè)的信貸，從而導(dǎo)致住房市場的資金更加緊張，房地產(chǎn)企業(yè)面對資金斷裂的風(fēng)險會更高。而且住房價格下跌，也會把銀行在房價高時批出的貸款帶到風(fēng)口浪尖。因為，這時作為抵押的住房及土地的價格也會全面下跌，銀行的不良貸款就會迅速增加。而銀行不良貸款快速增加，住房市場的資金更是會緊張，從而形成住房市場資金嚴(yán)重的惡性循環(huán)，甚至于導(dǎo)致銀行危機(jī)及金融危機(jī)的發(fā)生。

在這種情況下，住房價格下跌的預(yù)期不斷在強(qiáng)化，住房投資者基本上完全退出市場，或住房投資需求為零甚至于負(fù)（即住房投資者不斷把自己手中的住房拋向市場）。房價下跌調(diào)整到住房的消費者有支付能力時，這個均衡點才能夠停止（即居民可支配收入與房價比）。而這個過程是一個十分漫長的過程。因為住房投資者與住房消費者對住房出價水平往往會相差很遠(yuǎn)。上個世紀(jì)90年代日本的房地產(chǎn)泡沫破滅后所發(fā)生的事情就是最好的一種案例。

總之，如果國內(nèi)巨大的房地產(chǎn)泡沫擠出，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩盤，首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)業(yè)，還可能引發(fā)銀行危機(jī)、金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，甚至于社會危機(jī)。對此政府要密切關(guān)注。但是，市場一定要記住，吹大的房地產(chǎn)泡沫一定會破滅，這是不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。只不過，面對巨大的房地產(chǎn)泡沫，政府如何來引導(dǎo)，以便把這種泡沫破滅所造成的風(fēng)險與損失降到最小程度。

易憲容（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）