開春以來，房價“拐點”成為從金融圈到微信朋友圈最為熱議的話題之一。香港樓市跳水，杭州、廣州等城市房價下跌，似乎在釋放著房市“拐點”到來的信號。那么，“拐點”真的近在咫尺，抑或只是虛晃一招？倘若房價大面積下行，經濟面臨何種風險？

可以肯定的是，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是時間問題。如何“擠泡沫”，讓房地產市場軟著陸，才是最為要緊的問題。

近期，看空房價的聲音漸趨高亢。一向看多樓市的華遠地產董事長任志強日前在亞布力論壇首次對房價做出悲觀預言，認為今年房價漲幅將大幅度下滑。萬科集團董事長王石也用“非常不妙”表達了對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”。這種情形，即使在樓市調控最嚴厲的時期也未出現(xiàn)過。

而樓市出現(xiàn)的許多變化也在支持房地產大佬們的觀點。自2013年7月開始，李嘉誠旗下的長江實業(yè)以及和記黃埔開始猛烈拋售內地房產，涉及金額高達410億港元。因經營足球而聲名鵲起的廣州恒大地產也開始將國內多個城市的項目打折出售。更令人有沖擊感的是那些突發(fā)事件：在香港，新鴻基旗下的房產項目降價幅度一度達到40%；在內地樓市指向標之一的杭州，樓盤因打折遭老業(yè)主抗議打砸。

調控了十年未果的房價，真的要在2014年掉頭向下了嗎？盡管部分地區(qū)的市況和今年以來的銀行房貸放款量、房貸市場交易量部分支持這種預言，但在很大程度上，房價掉頭仍然只是局部現(xiàn)象，而從更廣泛的宏觀層面看，這一預言實際上仍是寓言。

首先，房價是一種貨幣現(xiàn)象。盡管今年以來銀行前所未有地收緊了房貸，導致交易量出現(xiàn)一定程度的萎縮，但在很大程度上這是季節(jié)性因素導致的結果。每到年底，銀行額度都會緊張，加之互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起讓部分銀行存款搬家，因此銀行對于房貸的審批趨于嚴格。但是，這并不意味著銀行會放棄房貸業(yè)務，更不能視為銀行錢緊的征兆。事實上，近期人民幣即期匯價的持續(xù)走貶，以及央行不斷推出的正回購操作，表明防止資金面過于寬松仍是主要考量。更明顯的標志是銀行間主流7天期質押式回購利率，近來已達到9個月以來的新低。這表明銀行并不差錢。作為全面深化改革的開局之年，防止經濟大起大落是基本要求，這也讓保持適度流動性得到了政策保證。流動性的相對寬裕，是房價下跌的主要制動器。

其次，房價的背后還隱藏著土地財政的大問題。土地財政是結構性弊端，確實需要優(yōu)化。但是，這是一個長期的過程。地方政府能夠忍受地價和房價下跌的空間其實十分有限，鑒于目前地方政府提供基本公共服務的責任越來越強化，而保障房建設也需要巨量資金，可以斷言，地方政府對于房價下跌的承受性，遠遠低于銀行的壓力測試結果。特別是，今年是地方債務到期的高峰，這將進一步限制地方政府調控房價的動能。

再次，房價背后還折射出區(qū)域差距的問題。區(qū)域差距的客觀存在，既導致了城市的分化，也導致了房價的分化。出于對公共服務、個人發(fā)展的需要，一線城市的剛需始終旺盛。這也就意味著，部分二三線城市的房價雖露疲態(tài)，甚至出現(xiàn)了不少新的“鬼城”，但房價下滑不會全面覆蓋所有城市。相反，在開發(fā)商退出部分二三線城市以后，一線城市樓市可能更加火爆。去年12月，京滬廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比漲幅均超過20%，好地段“地王”仍然不斷誕生，即說明了這一點。

第四，消除樓市泡沫所必需的財稅手段還在準備中。如果地方政府真的能從GDP迷思中解放出來、不再追求短期政績，且房產稅確實發(fā)育成為可長期依靠的財稅來源，那么房價有可能得到部分控制。但是，“稅收法定”原則已得到了前所未有的強調，房產稅從試點到征收需經法定這一關，因此房產稅擴圍的步伐事實已經放緩。

樓市因附加了過多屬性，并不能以通常公式框定。通常公式看“投資回報率”，即“租售比”。正是因為一線城市的平均租售比已經超過200：1，遠超國際警戒線，所以包括巴菲特和索羅斯在內的許多國際機構均認為中國樓市存在風險。但是，這一模式只在真空中成立。

不過，這并不意味著房價將永遠攀升。從年齡結構看，盡管70、80代人剛性需求難以滿足，許多人只能望房興嘆，但90后城市人口的住房壓力將驟減。房價總有一天隨著剛性需求弱化，隨著流動性更適度，隨著區(qū)域差異縮小在大部分城市落地。

說到底，房子是商品，而不是金融產品，即使天然帶有保值升值的品相。恢復其本來屬性，需要讓資本更均勻流動，讓享受公共服務成為普遍平等的權利，讓地方財政來源多樣化。追求這些，比單純追求房價的漲跌更能讓房價理性起來。否則，房價的大漲大跌，都會成為不能承受之重。

徐立凡（資深評論員）