最近“樓市全面降溫”、“樓市就要崩盤(pán)”的聲音在輿論場(chǎng)上很刺眼。人們相互見(jiàn)面也常聊起眼下的房?jī)r(jià)走勢(shì)。冷靜、全面地看，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在種種降溫跡象，但“崩盤(pán)”遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上。

如果用經(jīng)濟(jì)方法衡量，當(dāng)開(kāi)發(fā)商普遍以低于成本價(jià)“揮淚大甩賣(mài)”的時(shí)候，這叫做“崩盤(pán)”。眼下顯然不是。有些媒體籠統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)“某城市已有3個(gè)樓盤(pán)降價(jià)”就斷言“崩盤(pán)臨近”，這屬于盲人摸象，難免大驚小怪。一個(gè)城市若有200個(gè)樓盤(pán)，其中3個(gè)降價(jià)，這跟一個(gè)只有10個(gè)樓盤(pán)的城市里有3個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，能是一個(gè)意思么？

此番降溫是多重因素下的“回歸”

以行政性限購(gòu)、差別化貸款政策等為標(biāo)志的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)持續(xù)了幾年。同一個(gè)政策，它執(zhí)行一個(gè)月、三個(gè)月和兩年，效果是不一樣的。如果說(shuō)之前兩年里很多開(kāi)發(fā)商還“扛得住”，那么當(dāng)這些政策持續(xù)累積兩三年的效應(yīng)之后，更多的開(kāi)發(fā)商就“扛不住”了，就要基于資金周轉(zhuǎn)等需要，忙著以價(jià)換量了。

持續(xù)增加的保障房和中低價(jià)商品房供應(yīng)，正極大地影響著市場(chǎng)的供需關(guān)系。而很多箭在弦上的改革動(dòng)作也在發(fā)揮實(shí)質(zhì)或心理的影響——不動(dòng)產(chǎn)登記制度加速建立，房產(chǎn)稅立法進(jìn)程或?qū)㈤_(kāi)啟，甚至反腐壓力也在影響著一些人的動(dòng)作。所有這些因素疊加在一起，才有了眼前的“降溫”。這是一種合理的、預(yù)期中的回歸。既然各界普遍認(rèn)為之前幾年“房?jī)r(jià)太高”，那么現(xiàn)在的回歸，總的來(lái)看是好事。

“調(diào)控”和“房?jī)r(jià)”既是一件事，又是兩件事

調(diào)控是為了讓房?jī)r(jià)逐漸回歸理性，但調(diào)控的核心目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)，并不以房?jī)r(jià)的漲落為標(biāo)志，而要看更本質(zhì)的目標(biāo)——“保剛需、理秩序”。前兩天從央行房地產(chǎn)金融服務(wù)座談會(huì)上傳出來(lái)的信號(hào)，主要體現(xiàn)了保障基本剛需的訴求。而近年來(lái)圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有調(diào)控動(dòng)作、改革動(dòng)作，歸根結(jié)底，是為了建立一個(gè)“以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求”的住房供應(yīng)體系。這是“理秩序”的最終目標(biāo)。

對(duì)于眼前的市場(chǎng)波動(dòng)，最不可取的反應(yīng)就是“盲目救市”——不分青紅皂白地盲目修改調(diào)控措施，試圖把整個(gè)市場(chǎng)的溫度給烘托上去。某些地方政府，不僅有著這么做的內(nèi)在動(dòng)因，也在近期展現(xiàn)了一些疑似救市的曖昧動(dòng)作。這么做，雖然能使局部市場(chǎng)強(qiáng)行回暖，但會(huì)令過(guò)去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的努力前功盡棄。

“房?jī)r(jià)有分化地漲落”將成常態(tài)

隨著調(diào)控的深入和市場(chǎng)秩序被理得更清晰，“房?jī)r(jià)有分化地漲落”將成為常態(tài)?；\而統(tǒng)之地說(shuō)房?jī)r(jià)“會(huì)漲會(huì)落”，已經(jīng)逐漸“OUT”了。我們將看到的局面是—— 一線城市和二三四線城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)不盡相同。人口聚集趨勢(shì)仍很明顯的一二線城市，剛需仍在集聚，房?jī)r(jià)還會(huì)穩(wěn)步上漲。三四線城市也將明顯分化：在城鎮(zhèn)化進(jìn)程比較順利、有足夠產(chǎn)業(yè)支撐的城市，其房?jī)r(jià)還會(huì)上漲；而之前過(guò)度發(fā)展的一些三四線城市，因?yàn)槿藲獠蛔?、產(chǎn)業(yè)不足，其房?jī)r(jià)難免大幅回落。

即便在同一個(gè)城市里，房?jī)r(jià)走勢(shì)也不再是“鐵板一塊”?？拷行膮^(qū)的房子，CBD的房子，學(xué)區(qū)房等等，繼續(xù)穩(wěn)步上漲的幾率很大。而在這個(gè)城市的周邊地區(qū)，也許某些地塊的房?jī)r(jià)會(huì)逐步“去泡沫”。

歸根兩句話：其一，不能簡(jiǎn)單地以房?jī)r(jià)漲落來(lái)評(píng)價(jià)調(diào)控成敗，要多看調(diào)控的本質(zhì)目標(biāo)；其二，凡是聽(tīng)風(fēng)就是雨，盲目追風(fēng)買(mǎi)賣(mài)的購(gòu)房者，一般都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“冤大頭”。(央視特約評(píng)論員楊禹)