住房和城鄉(xiāng)建設部總經濟師馮俊4日表示，共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市推進。所謂“共有產權房”，是指中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。房屋產權由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產權。

我們平常習慣的是單一產權，即使是面向低收入群體的各種保障房，比如經濟適用房，產權屬于申請的市民，而廉租房，產權則完全屬于政府。共同產權房介于這二者之間，有什么好處呢？簡單說，避免了經濟適用房和廉租房的壞處。在過去幾年中，經濟適用房飽受詬病的一個很重要的原因就是由于單一產權的高額溢價，經濟適用房往往流向與權力接近的居民，而當前的信用系統(tǒng)無法挑選出適合的申請者。如果說經濟適用房的問題在于其產權屬于申請者，高額房產溢價容易產生尋租行為，那么廉租房的問題就在于其產權屬于政府，租賃人因此對房屋不愛惜，廉租房小區(qū)容易出現大量問題。

共有產權房可謂一種創(chuàng)新。首先，共有產權房具有保障性質，中低收入階層通過較低的價格購入部分產權，獲得保障，無論以后是否贖回政府手中的產權，一輩子有了安居之所。他們付出的價格基本等于經濟適用房，而在政府手中的那部分產權，他們擁有優(yōu)先購買權，這相當于擁有一項期權，未來視時間長短，按照優(yōu)惠價或者市場價可以從政府手中贖回剩下的產權，成為完全產權房的擁有者。其次，共有產權房可進可退，進可成為居民的產權完全所有房屋，退可以被地方政府回購。地方政府同樣擁有交易的優(yōu)先購買權，這和經濟適用房一次性將產權交給申請者完全不同。

從激勵的角度來說，共有產權房可以帶來幾大好處。首先，能夠激勵房屋申請者努力工作。中低收入者不再對高企的房價無望了，他們可以先擁有部分產權，要想成為房屋的完全所有者，他們就必須去努力工作，以盡早贖回剩余的產權。其次，共有產權房在最初出售時價格高于經濟適用房，政府可以借此彌補保障房建設資金的不足，起碼可以做到收支平衡。第三，按照各地的經驗，共有產權房達到一定期限可以交易時，購房者要么優(yōu)先轉讓給地方政府，要么按照市價去購買剩余產權，這就讓其購房溢價大大減少，堵住了一些人尋租的可能性。

共有產權房在一些地方已經試點成功，我們可以看一個成功的例子。2007年8月，江蘇淮安市首創(chuàng)共有產權經濟適用房模式。房屋產權可以按照兩種比例實現共有：個人與政府的產權比例為7∶3時，個人承擔的價格相當于同期經濟適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產權比例進行購買，個人承擔的價格則相當于同期經濟適用住房的70%。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內購買政府產權部分的，按原供應價格結算；5年后購買政府產權部分的，按屆時市場評估價格結算。非完全產權房在市場上交易完成，政府與下一位購房者共享產權。我們可以看到，在淮安試點的過程中，核心是公開透明，被保障者的權利和義務都放在臺面上，市場機制和政府保障同時發(fā)揮作用，不容易出現福利漏洞，堪稱我國保障房運作的一個經典案例。

有人擔心，共有產權住房雖然有種種好處，但這一切似乎建立在一個前提下，即我國房地產基本面總體上漲。在這一前提下，中低收入人群愿意去購買共有產權房，因為他們對未來房產最終受益有明確預期，但如果房價下行，人們會不會就不愿意去購買共有產權房？筆者以為這倒不必擔心。既然共有產權房是市場機制和政府保障的共同產物，那就不能剔除其中的市場風險。完全由政府保障，反倒會“養(yǎng)懶漢”。從淮安的試點可以看到，購房者已經在購買時享受到低于市場價的優(yōu)惠，而5年內購買政府產權部分的又能獲得按原供應價格購買，一反一正，相對商品房購買者，他們的風險已經降低了很多。至于是否選擇購買，這就是愿打愿挨的事情了。