一家股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門透露，在該行內(nèi)部，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非“先來后到”，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達(dá)數(shù)月的等待。據(jù)報道，銀行收緊房貸的動作已經(jīng)在一線城市逐漸鋪開，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了首套房貸款的最低利率。

當(dāng)前，一些銀行的首套房貸款利率較基準(zhǔn)利率已經(jīng)上浮至1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。多家銀行表示，在當(dāng)前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，不上浮房貸利率，“簡直在做義務(wù)勞動”，個別基層行房貸業(yè)務(wù)停滯，房貸業(yè)務(wù)成“雞肋”。筆者認(rèn)為，提高房貸利率不僅是銀行的“在商言商”，從調(diào)控房價的角度來看，這有助于改變“炒房”預(yù)期。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這里面指出了住房市場的兩種不同的需求市場，一是以居住等利用為目的的消費(fèi)性需求；二是投資及理財?shù)刃枨?。相對消費(fèi)性房地產(chǎn)需求，投資需求對個體、社會存在一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)投機(jī)（“炒的”）是房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，常常給房地產(chǎn)帶來消極作用。

這種消極作用，從小處說，房地產(chǎn)的“炒的”需求會對實體經(jīng)濟(jì)造成“擠壓效應(yīng)”，引發(fā)“脫實向虛”的擔(dān)憂。從大處說，房價過快上漲或下跌有可能引發(fā)金融風(fēng)險甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)，如美國次貸危機(jī)。從各國的經(jīng)濟(jì)史來看，房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風(fēng)險是當(dāng)今世界上引發(fā)金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要風(fēng)險源之一。

對未來價格的預(yù)期是影響房地產(chǎn)投機(jī)的重要因素。當(dāng)價格上漲，人們紛紛投資房地產(chǎn)，從而脫離“真實消費(fèi)需求”，形成房地產(chǎn)泡沫。改變對未來價格的預(yù)期是遏制“炒的”需求最有效辦法。

利率等房貸政策是影響房價變化的重要外生變量之一，利率的微小變動都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的劇烈波動。房價與利率呈現(xiàn)負(fù)關(guān)系，即利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。利率除了直接作用于房地產(chǎn)開發(fā)成本以外，還通過以下三個方面影響房價：一是利率下降時，各種抵押貸款將大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場；二是從住房消費(fèi)來看，其年成本主要是銀行抵押貸款的利息；三是房地產(chǎn)價值是預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率與房地產(chǎn)價值成負(fù)相關(guān)，而與利率成正相關(guān)。

這一輪房價過快上漲，背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以來，在貨幣寬松的背景下，同時實體經(jīng)濟(jì)下行、資產(chǎn)配置荒等，住房按揭貸款被銀行認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)、安全的信貸業(yè)務(wù)。各家銀行不約而同地“愛上”了房貸，利率下調(diào)到8折等。2016年，5家銀行個人住房貸款增幅均為三成左右，5家相加共新增個人住房貸款2.9萬億元。除交行外，“工農(nóng)中建”四大行新增個人住房信貸占全部新增個人貸款的比例，均在七成以上。

房地產(chǎn)市場對實際利率是非常敏感的?？梢灶A(yù)見，提高房貸利率有助于改變“炒房”的預(yù)期，二套房利率上升至1.2倍，不僅抬高了“炒房”的成本與門檻，更是釋放出了明確的調(diào)控信號，讓“炒房”者望而卻步。同時，提高房貸利率符合調(diào)控房價和利率市場化的要求，也是對此前降低利率引發(fā)房價上升的一種糾偏。

不過，此次房貸利率上漲也有需要注意的地方，例如首套房上漲到1.1倍，這對首套購房者是不公平的。據(jù)報道，除“價高者先得”外，前述銀行內(nèi)部人士還透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的高凈值客戶可以更快獲得貸款；二是對于一手房按揭貸款，若開發(fā)房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸發(fā)放也可能“插隊”。這些“捷徑”嚴(yán)格說來都是有違公平原則的，監(jiān)管者應(yīng)當(dāng)糾正銀行的“唯利是圖”之舉。