近日,江蘇蘇州高新區(qū)朗香小區(qū)業(yè)主們樂開花了,因為小區(qū)業(yè)委會給大家發(fā)紅包,606戶人家總共領(lǐng)到了24萬元現(xiàn)金。原來,小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)簽訂了協(xié)議,從他們那里爭取到了小區(qū)的公共收益。其實,發(fā)“公共收益”紅包的并不止這一家。早在2015年7月,蘇州園區(qū)都市花園就將126萬公共收益,以物業(yè)補貼發(fā)給了業(yè)主(11月15日《南方都市報》)。

很多人都知道業(yè)主要交納物業(yè)費,如果拒不交納物業(yè)費,很可能享受不到相應(yīng)服務(wù),甚至連小區(qū)的大門都進不去。有的業(yè)主即便交納了物業(yè)費,也未必能夠享受到與物業(yè)費相當?shù)姆?wù)?；诖?小區(qū)給業(yè)主“分紅”應(yīng)該算是比較稀奇的事。筆者認為,必須普及這樣的常識,即業(yè)主對小區(qū)公共部分的收益享有分配權(quán),物業(yè)及開發(fā)商不得侵占。

根據(jù)物權(quán)法,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換而言之,業(yè)主除對其購買的住宅享有所有權(quán)外,所有業(yè)主還對小區(qū)內(nèi)的道路、外墻、電梯等公共設(shè)施享有所有權(quán)和管理權(quán)。根據(jù)物業(yè)管理條例,利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

現(xiàn)實情況是,很多小區(qū)均將這些公共設(shè)施委托給物業(yè)來經(jīng)營或管理,業(yè)主并不參與此事。因此,很多人可能忽視了這部分收益或者認為應(yīng)該由物業(yè)管理使用,與業(yè)主無關(guān),業(yè)主該交的物業(yè)費用還得交。這樣的想法無異于放棄了自己的權(quán)利,一些物業(yè)也正是以此模糊概念,蠶食該部分收益。要知道,大部分小區(qū)的電梯中存在廣告、燈箱外打著廣告、門禁桿上帶有廣告。除此之外,在小區(qū)內(nèi)搞促銷特賣者還應(yīng)支付場地租金,占用公共車位也要支付停車費。各種收入加起來應(yīng)該是不菲的數(shù)字,甚至比業(yè)主交納的物業(yè)費還要多,一些小區(qū)給業(yè)主“分紅”就是最好的例證。

但遺憾的是,很多物業(yè)找不準定位,將自己當作小區(qū)的主人,管理混亂、收費不透明、服務(wù)質(zhì)量低、態(tài)度蠻橫、對業(yè)主發(fā)號施令,在公共收益的管理和使用方面,拒絕接受監(jiān)督、模糊收入、將收益全部裝入自己腰包。可以說,這屬于明顯的違法行為。物業(yè)公司與業(yè)主是完全平等的民事主體,不是管理與被管理的關(guān)系,業(yè)主交納物業(yè)費,物業(yè)公司按規(guī)定或合同約定提供服務(wù)?；蛘哒f,物業(yè)相當于業(yè)主雇傭的保姆、傭人,業(yè)主有權(quán)決定物業(yè)費、小區(qū)公共設(shè)施的使用和收益分配,物業(yè)應(yīng)按照業(yè)主大會的決定執(zhí)行。

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,大型的、成熟的小區(qū)越來越多,小區(qū)公共部分帶來的收益隨之增加,這些收益不該成為一筆糊涂賬。對此,業(yè)主需要增強權(quán)利意識,按照既定規(guī)則,通過業(yè)主大會主張權(quán)利,如可要求物業(yè)公開收入、對收入支出進行審計并監(jiān)督收益的使用和分配。相關(guān)部門理當宣傳普及業(yè)主是小區(qū)主人,公共部分收益屬于全體業(yè)主共有而非物業(yè)“私房錢”這些知識,使之成為人盡皆知的常識。同時,應(yīng)強化對物業(yè)的管理,追究不法企業(yè)侵吞公共收益的法律責任,幫助、指導(dǎo)業(yè)主依法主張權(quán)利,讓業(yè)主不再只交納費用卻與收益無緣。