14日，一則黑龍江省鶴崗市房價(jià)跌至“白菜價(jià)”的消息引發(fā)輿論嘩然。據(jù)多家住房中介網(wǎng)站顯示，鶴崗市3月二手房均價(jià)在1000+元/平米，甚至出現(xiàn)了數(shù)套每平米不到400元的樓房，如“九洲松鶴小區(qū)”一套50平米的毛坯房僅報(bào)價(jià)1.9萬元，折合380元/平米。

隨著各地區(qū)城市集群的發(fā)展，多個(gè)大中型城市迅速崛起，根據(jù)新城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，在居住地選擇模型中，家庭的行動(dòng)目標(biāo)是效用最大化，這與距中心區(qū)域的距離、綜合消費(fèi)品消費(fèi)水平等因素有函數(shù)關(guān)系。因此，在大城市虹吸效應(yīng)影響下，家庭及個(gè)人都會(huì)主動(dòng)進(jìn)行城市內(nèi)部、城市間的人口流動(dòng)。這就導(dǎo)致很多四五線城市出現(xiàn)嚴(yán)重的人口流失，從而使當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、勞?dòng)力水平下降。

筆者詳細(xì)了解了產(chǎn)生住房白菜價(jià)現(xiàn)象的城市發(fā)現(xiàn)，這些地區(qū)多數(shù)投資環(huán)境較差，就業(yè)形勢一般，教育水平較低，從而導(dǎo)致大量勞動(dòng)力遷移至一二線城市，也有不少家庭為了居住環(huán)境而移居海南、大連等地，這些城市儼然已經(jīng)快要成為空城。

而這所導(dǎo)致的結(jié)果就是城市價(jià)值的下降。通常而言，包括房價(jià)都是在成本基礎(chǔ)上加利潤，但“鶴崗白菜房價(jià)”告訴我們一個(gè)事實(shí)，房價(jià)并不是完全由土地及建筑成本所決定的，而城市價(jià)值等非成本因素有時(shí)候至關(guān)重要。

城市價(jià)值實(shí)際上是城市內(nèi)部有形價(jià)值和無形價(jià)值的深度融合，是城市自然稟賦以及凝結(jié)在城市中的累計(jì)投資等人類活動(dòng)的總和，是基礎(chǔ)設(shè)施、文化教育、自然環(huán)境等多個(gè)因素價(jià)值的有機(jī)統(tǒng)一。人口密度下降、勞動(dòng)力水平降低的結(jié)果會(huì)使得當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)力水平較低，經(jīng)濟(jì)增速較慢。政府的財(cái)政收入也會(huì)大打折扣，再加上當(dāng)?shù)厥杖胨捷^低，投資熱情不高，造成當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)也較為落后，教育、衛(wèi)生、交通等配套設(shè)施不夠健全，引起城市價(jià)值的下降。

房價(jià)實(shí)際上除了自身成本之外，價(jià)格更多來源于城市價(jià)值的資本化。

城市價(jià)值的決定性因素包含基礎(chǔ)設(shè)施、文化教育等，而這些基本都屬于公共物品類別。從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來說，公共物品具有一定的外部性，會(huì)改善居民住房的外部客觀條件，享受良好的城市配套設(shè)施也會(huì)提升居民舒適度，而消費(fèi)者會(huì)愿意為了享受這種公共產(chǎn)品的特征而支付額外支付一部分，而這一部分就是城市價(jià)值資本化產(chǎn)生的隱含價(jià)格。除此之外，公共品供給也能夠保證住宅的內(nèi)在價(jià)值，消費(fèi)者心目中均有虧損厭惡的傾向，會(huì)更愿意選擇保值能力更強(qiáng)的住宅。這也就是為什么之前有人愿意用四百萬買一個(gè)一二線城市重點(diǎn)學(xué)校周邊的地下室作為學(xué)區(qū)房的原因。

城市價(jià)值決定了住房隱含價(jià)格的高低，而隱含價(jià)格最終就會(huì)反映到住宅的市場需求上，所以就出現(xiàn)了一二線城市房價(jià)高企，需求膨脹，而四五線城市住宅價(jià)格低廉，需求低迷的現(xiàn)象。

同時(shí)，兩者之間還存在著正反饋效應(yīng)，房價(jià)的下跌會(huì)導(dǎo)致城市吸引力下降，更多的勞動(dòng)力流失，進(jìn)而造成更低城市價(jià)值，最終促進(jìn)房價(jià)進(jìn)一步下跌。這對于一個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是非常負(fù)面的。所以，筆者認(rèn)為，我們需要從提升城市價(jià)值角度來減少“鶴崗住宅白菜價(jià)”現(xiàn)象的出現(xiàn)。例如從財(cái)政部代發(fā)各地政府債券角度宏觀統(tǒng)籌各城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資，減少城市間的過大差距；鼓勵(lì)四五線城市發(fā)展地方政府融資平臺，激發(fā)民間投資活力，提高基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平；從國家教育政策角度，促進(jìn)教育資源的合理分配，幫扶四五線城市提升教育水平，促進(jìn)高職高專等專業(yè)性院校的建設(shè)等等。

最后，竊以為，“鶴崗住宅白菜價(jià)”是四五線城市價(jià)值降低導(dǎo)致房價(jià)下降的代表，這體現(xiàn)出當(dāng)前我國城市建設(shè)發(fā)展所存在的問題，房價(jià)便宜并不全是物美價(jià)廉的事情，資金的冷落最終都會(huì)造成經(jīng)濟(jì)的低迷。因此，在震驚各地房價(jià)天壤之別的同時(shí)，還需要提升四五線城市的城市價(jià)值，幫助其建設(shè)健康的房地產(chǎn)市場。（作者系知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）