遠郊區(qū)域“泡沫”擠出效應明顯

　　自房地產宏觀調控以來，曾經被稱為北京樓市“風向標”的通州，成為調控“重災區(qū)”，泡沫擠出效應明顯。北京房地產交易管理網數據顯示，自2010年10月至今年7月，北京通州合計供應住宅項目19個，提供住宅8525套，而同期簽約數只有1887多套，簽約率只有22%，居全市郊區(qū)縣之末。北京中原地產三級市場總監(jiān)張大偉表示，目前通州樓市的主要情況是，“庫存量大，積壓嚴重，預計供應多，降價動能充分?！?/p>

　　通州“珠江拉維小鎮(zhèn)”近日推出30套特價房，其中毛坯均價14500元/平米，精裝均價17500元/平米，較此前25000元/平米價格下調近萬元。這是繼去年月亮河公園降價萬元推出特價房后，通州第二個均價下調萬元的樓盤。

　　通州地區(qū)不少項目雖然沒有直接降價，而是采取各種變相打折的方式，比如富力-金禧花園的開盤報價與之前一期2萬元/平米的開盤價格一致，但即將針對部分房源推出團購特惠活動，88平米的戶型團購價140萬元/套起。

　　分析人士認為，通州新房價格下降對于周邊二手房業(yè)主心理產生一定影響，從而導致二手房議價空間增大，部分業(yè)主或調低掛牌價。同時，在新房價格下降的情況下，未來該區(qū)域二手房價格繼續(xù)向下調整的可能性也有所增大。鏈家在線的數據顯示，目前在其掛牌的通州區(qū)域二手房有3570套，掛牌均價為15044元/平米。而北京中原地產7月最新統(tǒng)計也顯示，目前北京市各類型的二手房均價均出現一定幅度下降，幅度在5%之內，在區(qū)域上已經出現了從外到內降價的趨勢，通州、大興等地的價格松動最為明顯。在戶型產品上，主打大戶型和不滿5年的樓盤降價明顯。

　　8月房價下行壓力較大

　　業(yè)內人士認為，七八月份并不是樓市銷售的旺季，但是在房地產宏觀調控力度始終不變的背景下，想要繼續(xù)往年“金九銀十”的火熱成交量，8月的市場表現十分重要。據北京中原地產不完全統(tǒng)計，預計下半年入市樓盤達到110個左右，這些項目主要集中在近郊區(qū)。從數據上看，房價下調也將首先從郊區(qū)開始蔓延。預計這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套，而年內庫存量可能明顯上漲。因此，在部分區(qū)域二手房降價效應和新盤大量入市的情況下，北京房價8月下行壓力較大。

　　北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至7月31日，目前北京市一手住宅存量達105852套，二手住宅的可售套數也達到37644套。有市場研究機構認為，目前北京的樓市存量逼近歷史高點，去庫存化形勢嚴峻。

　　業(yè)內人士分析，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發(fā)，因此新盤項目在所有入市項目中所占比重不斷攀升，房地產開發(fā)商8月推盤力度料繼續(xù)加強。?