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我國城市商品住宅價(jià)格不斷上漲的特殊性原因

從自然條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不均衡性分析。我國幅員遼闊，南北之間、東西部之間存在著較大的自然條件和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度差異，且氣候宜人水資源豐富的區(qū)域面積遠(yuǎn)小于自然條件相對惡劣的區(qū)域面積，人口自由流動必然使落后地區(qū)人口不斷向發(fā)達(dá)地區(qū)和自然條件相對優(yōu)越地區(qū)流動，促使這些城市的商品住宅剛性需求增加，引起商品住宅價(jià)格上漲。

從我國的城市化率相對偏低方面分析。我國當(dāng)前的城市化率為 46.6%，處在發(fā)展的增速期，人口紅利還未結(jié)束，住宅剛性需求大。特別是城市化高速發(fā)展期人口流動的一般規(guī)律決定了大中城市與小城鎮(zhèn)之間商品住宅價(jià)格差異的合理性。因此，不論是一線城市還是二、三線城市，其當(dāng)期商品住宅價(jià)格隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展而不斷上漲的現(xiàn)實(shí)性是完全存在的。

從我國住宅分配制度的角度分析。我國的住宅分配制度是商品化，盡管政府實(shí)施了保障房制度，但由于我國的特殊國情，短期內(nèi)不可能用計(jì)劃分配滿足所有人在城市居住的需求。購買商品住宅在相當(dāng)一段時期內(nèi)仍然是人們解決向優(yōu)質(zhì)生活城市遷徙的主要途徑，城市商品住宅的需求量可想而知。

從我國民眾消費(fèi)習(xí)慣和財(cái)富積累特點(diǎn)角度分析。我國的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣是存款型，重儲蓄，輕消費(fèi)，這一特點(diǎn)不會在短期內(nèi)改變。老百姓的購房能力不能單從當(dāng)代人的收入水平考慮，應(yīng)對購買者的消費(fèi)能力全面審視。消費(fèi)者收入的多樣化和不公開性也是我國普遍存在的現(xiàn)實(shí)，我國居民的剛性需求就可想而知了。

我國城市商品住宅價(jià)格上升的政治原因

從我國富裕階層的現(xiàn)實(shí)情況分析。我國的國民收入分配中國民所得比例過小，中產(chǎn)階層在人口中所占比例不僅少，而且富裕的程度也遠(yuǎn)比發(fā)達(dá)國家低。如果房價(jià)下跌不漲，將有可能把正在形成的中產(chǎn)階層整體損失，從而使中國社會失去了長期穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

從房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的重要性分析。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國固定資產(chǎn)投資比重中占1/4左右。如果占房地產(chǎn)業(yè)多數(shù)的商品住宅價(jià)格不能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)理性增長或出現(xiàn)大幅下跌的“硬著陸”現(xiàn)象，不僅使其涉及產(chǎn)業(yè)鏈的50多個行業(yè)受到影響，還會有一大批普通百姓失業(yè)。中產(chǎn)階層也會因房價(jià)的減值而減少心理貨幣數(shù)量，從而減少其他消費(fèi)支出，中國促進(jìn)內(nèi)需就會成為空話，這勢必會使中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的倒退。對各級政府來說，歷年來土地財(cái)政所占比例高達(dá)三四成，甚至五成以上。許多地方政府為了改善民生，大力加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力招商引資，其背后都是土地作為信用擔(dān)保的。而一旦房價(jià)劇烈下跌，土地減值，地方政府必然會償付不起銀行欠債，致使銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，相關(guān)行業(yè)的企業(yè)也會倒閉。因此，中國城市的商品住宅價(jià)格只有實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長才能使中國經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)可怕的倒退。