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其三，限制了外地的投資投機性購房需求。政策中有兩層限制。第一層：“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。”這一條面向全國，這對近幾年大量游蕩于一二線城市的外地投資投機需求，尤其是溫州炒房團，意味著貸款門檻和成本大幅提高。這將使全國所有熱點城市的市場需求，都受到負面影響。

第二層：“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。”這一規(guī)定看似嚴厲，卻會被部分地方政府有意放松。到底哪些城市才算房價過高城市，國家并無明確認定，而在當前樓市急速降溫的情況下，多數城市都不愿將調控細則制定得過于嚴格。比如前段時間，廣州、重慶等城市出臺的“國十條”細則中，就沒有嚴格限制三套房貸。所以，第二層的限制效果，反倒沒有第一層大。

那么，二套房貸最新細則的影響若何？首先，我們必須要明白一點，在所有房地產調控政策中，最管用的就是房貸政策。近年來我國商品住宅的購買者中，三分之二使用按揭貸款，而開發(fā)商的資金來源中，有相當比重屬于個人房貸轉化成的銷售資金。所以每次房貸政策收緊，都會壓制樓市，比如2007年9月“二套房貸新政”的出臺，成為市場由盛轉衰的轉折點；而2008年10月房貸政策的放寬，又成為市場走出低谷的開端。

相較而言，稅收政策的作用要弱很多，雖然當前房產稅似乎來勢洶洶，實則威力遠不及嚴厲執(zhí)行的二套房貸新政。之前，各家商業(yè)銀行或者猶豫不決，或者還能打點“擦邊球”，如今全國統(tǒng)一的執(zhí)行細則既出，它們即使想在放貸過程中放松一些，回旋空間也被大大壓縮。

接下來，房地產市場降溫的速度將加快，而且內涵也將發(fā)生變化。今年4月中旬到6月初，多數大城市商品住宅成交量大幅萎縮，雖然速度和幅度都是近十年來所罕見，但新房價格總體仍在高位。去年市場火爆，開發(fā)商銷售資金回籠量很大，因此企業(yè)暫時不差錢，除了恒大地產啟動全國八五折統(tǒng)一促銷外，基本上看不到大型地產商大范圍的降價行動。

可是，企業(yè)終究拗不過大勢，降價已成必然。所謂大勢，集中體現在三點。首先，此番細則如此嚴厲，再聯想到近期國稅總局居然一周內對土地增值稅連發(fā)兩道“清查令”，可知短期內房地產調控不可能松懈，至少在一線城市房價合理下調之前是如此。其次，市場在調整的時候有自己的規(guī)律，量變早于價變，成交量大跌后，價格必將下跌，現在看來，二套房貸細則將加快這一進程。再次，開發(fā)商對后市的預期也將變得更加謹慎或者說悲觀，加之資金面正由寬松漸趨緊張，開發(fā)商必然加入降價促銷的行列。

最終結果是，房價拐點將加速出現。4月份，全國70個城市的房價較3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將快速收窄，6月份環(huán)比即有可能接近零增長，7月份出現環(huán)比負增長的概率極大。2008年那輪樓市調整，經歷了八個月左右，這一指標才出現環(huán)比負增長，而今年則不需那么久。至于房價何時會止跌，需要關注二套房貸政策何時才會松動，今年第四季度是有可能的。